09/09/2019 – Dati forniti dall’ANCE affermano che in questi anni di profonda crisi del settore, grazie agli incentivi fiscali legati alla ristrutturazione e all’efficientamento energetico degli edifici, il comparto della riqualificazione del patrimonio abitativo, è stato l’unico a mostrare una crescita dei livelli produttivi: dal 2008 al 2017 gli investimenti di recupero in edilizia residenziale sono aumentati del 20,3% (fonte: osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni 2019).

Ad oggi, per merito delle semplificazioni normative che si sono succedute nel tempo, dal testo unico per l’edilizia (TUE) dpr 380/2001, al Decreto SCIA2 Dlgs 222/2016 e fino all’adozione della modulistica unificata prevista dagli Accordi in Conferenza Unificata del 4.05.2017, la maggior parte degli interventiagevolabili possono essere realizzati previa presentazione della comunicazione inizio lavori asseverata, la cosiddetta CILA. Una “semplice” comunicazione da parte del titolare dell’intervento e in cui il professionista incaricato come progettista assevera che gli interventi previsti rientrano nella CILA e che rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie, ecc.

Ma se il quadro delle agevolazioni fiscali è abbastanza chiaro, si può altresì affermare di avere la stessa chiarezza in merito agli adempimenti burocratici sottesi ad un intervento di recupero del patrimonio edilizio o ad una riqualificazione energetica dello stesso?

L’impressione desunta è che il privato cittadino che intraprende una ristrutturazione spesso volge la sua attenzione maggiormente agli aspetti fiscali piuttosto che a quelli tecnici, non considerando il reale peso degli adempimenti burocratici. Altresì il professionista opera in situazioni di “urgenza” con tempistiche non sempre proporzionate alla lavorazione, che anche un regime amministrativo semplificato come la CILA, richiede.


La semplicità della CILA risiede solo nella procedura o anche nei contenuti?

La CILA venne introdotta con l’obiettivo di snellire il procedimento amministrativo per alcune tipologie di intervento, questo non vuol dire che i contenuti siano stati semplificati o meglio che abbiano un peso diverso sulla bilancia legislativa.

In passato, per gli stessi interventi oggi realizzabili per mezzo della CILA, veniva esplicitamente richiesta una verifica della conformità dello stato di fatto, veniva in qualche modo evidenziata la possibilità che l’intervento rientrasse nell’ambito di applicazione di alcune norme, come Dlgs. 192/2005 sul rendimento energetico in edilizia, il d.P.R. n.151/2011 per la prevenzione incendi, le norme tecniche delle costruzioni NTC del 2008, il d.lgs. 42/2004 codice dei beni culturali, il DM 37/2008 per gli impianti, il Dlgs 81/2008 per la sicurezza e la tutela di luoghi li lavoro, ecc.

Tranne qualcosa che è espressamente richiesta come il rispetto degli obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, oggi tutto questo sembra apparentemente scomparso, ma in realtà è lì, all’interno della modulistica unica semplificata sotteso sia alla dichiarazione sostitutiva fatta dal titolare e ancor più all’asseverazione del professionista, entrambe rilevanti dal punto di vista civile e penale.

Ipotizziamo di dover gestire un caso tra i più frequenti ossia quello di un privato cittadino che vuole ristrutturare la sua abitazione usufruendo delle detrazioni fiscali. In linea di massima un restyling integrale prevede:

  • demolizioni e ricostruzioni delle tramezzature interne con diversa distribuzione degli spazi;
  • rifacimento degli impianti tecnologici (Idro sanitario, distribuzione e utilizzo gas, impianto elettrico, impianto termico, impianto di climatizzazione);
  • Sostituzione infissi interni (porte) ed esterni (serramenti e portoncino blindato);
  • Finiture varie (pavimenti, piastrelle, tinteggiature ecc. ecc.);

Per fare tutto questo è sufficiente presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata? La risposta è assolutamente sì poiché siamo nell’ambito di una manutenzione straordinaria. Al contempo però la realizzazione di tali interventi comporta una serie di osservanze che il titolare della comunicazione deve rispettare sia prima dell’inizio lavori che al loro termine, per questo è necessario che si rivolga ad un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra), a cui affidare l’incarico di progettazione, che oltretutto è obbligatorio nella CILA.

L’incarico di progettazione al contempo non è omnicomprensivo. Ogni verifica, elaborato, relazione tecnica, documentazione che occorre predisporre e che non siano riconducibili all’incarico stesso di progettazione potranno essere oggetto di ulteriori prestazioni professionali da affidare allo stesso progettista oppure ad altri tecnici.

Verifiche e adempimenti da fare prima e dopo la CILA, un vademecum* per orientarsi

1) Verifica della conformità edilizio – urbanistica dello stato di fatto rispetto all’utimo titolo abilitativo assentito;

2) Verifica urbanistica ossia se l’immobile ricade in area sottoposta a vincoli e tutele, in tal caso se non si acquisiscono prima gli altri titoli di legittimazione gli interventi non possono essere realizzati;

3) Verificare se l’intervento ricade o meno nell’ambito di applicazione del Titolo IV del d.lgs. n. 81/2008 – tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro – in tal caso è obbligatoria la nomina del CSE (coordinatore della sicurezza in fase esecutiva) e la stesura del PSC (piano sicurezza cantiere);

4) Verificare che gli interventi da realizzare ricadano o meno nei casi previsti dal D.lgs 192/2005 per cui è obbligatorio il deposito del progetto e della relazione tecnica ex Legge 10 a firma di un tecnico abilitato. Per esempio, la realizzazione dei nuovi impianti, come quello elettrico e quello termico e la sostituzione degli infissi esterni ecc.. Per la sola “mera sostituzione dei serramenti”, come precisa la FAQ 2.36 del MISE: “la relazione tecnica a cura del progettista può essere sostituita da dichiarazione dell’impresa esecutrice”;

5) Verificare che non sia necessario o quantomeno opportuno avere un parere preventivo dall’ASL, caso che può verificarsi quando le modifiche distributive degli interni sono molto rilevanti.

6) verificare se è richiesta la dichiarazione dello smaltimento rifiuti edili e bilancio previsionale di produzione materiali da scavo e/o demolizione.

7) In ultimo ma non meno importante la nomina del direttore dei lavori, l’esercizio della CILA prevede solo l’obbligo del progettista e non del direttore lavori, ma questa figura è centrale nell’esecuzione dei lavori e può coincidere con il progettista oppure no.

Una volta conclusi i lavori eseguiti con CILA, con essi sono terminati tutti gli adempimenti?

1) Dopo una CILA la comunicazione di fine lavori è obbligatoria?
Uno dei temi più dibattuti è se vi è l’obbligo o meno per interventi realizzati mediante CILA della presentazione di fine lavori. Si premette che anche la “fine lavori” èuna comunicazione a carico del titolare dell’intervento, che può anche in questo caso incaricare il professionista a redigerla.

In nessuna parte del TUE oppure del decreto SCIA2 compare l’obbligo della comunicazione di fine lavori legato alla CILA a differenza di quanto accade per le SCIA o il Permesso di Costruire. In autonomia alcuni comuni la richiedono a prescindere, altri invece no, ultimamente con l’introduzione della modulistica unificata e l’invio telematico delle pratiche si sta sempre diffondendo quella che può di certo considerarsi una buona pratica, ossia di depositare a termine lavori realizzati con CILA la comunicazione di fine lavori.
Dunque, la risposta è no, non è obbligatoria, ma è consigliata.

2) Serve fare una nuova agibilità, definita oggi segnalazione certificata di agibilità?
Anche in questo caso non troviamo un esplicito collegamento della norma tra CILA e agibilità, anzi l’art. 24 del TUE l’associa solo al permesso di costruire e alla SCIA. Ma quando serve l’agibilità? La SCIA attestante l’agibilità si rende necessaria ogni qualvolta si effettuino interventi che influiscono sulle “condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”.

Nell’ipotesi di interventi cosiddetti minori, qualora essi incidano, modificandole, su una delle condizioni suddette andrebbe fatta una nuova segnalazione di agibilità, in ogni caso nella casistica degli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria, essa non è un atto obbligatorio ma è consigliabile confrontarsi con gli uffici preposti.

3) È necessario un aggiornamento al catasto?
Se il cantiere ha modificato superficie e/o destinazione d’uso dei vani (per esempio creazione di un open space, del secondo bagno, di una zona lavanderia/ripostiglio ecc. ecc.) entro 30 giorni dall’ultimazione dello stesso va effettuata la variazione catastale presso l’agenzia del territorio.

4) Quali adempimenti relativi agli impianti bisogna assolvere ad ultimazione lavori?
Se per tali interventi non vi è stato l’obbligo del deposito di un progetto e della relazione ex lege 10, come detto precedentemente, è sufficiente conservare o trasmettere, qualora si opti per la comunicazione di fine lavori, i certificati di conformità rilasciati dall’impresa esecutrice.

Se invece è stato fatto il deposito del progetto e della relazione ex lege 10, a conclusione lavori va trasmessa all’ufficio competente l’asseverazione del direttore lavori (che può coincidere con il DL delle opere architettoniche o può essere un tecnico che ha curato esclusivamente la progettazione e direzione lavori dell’impianto) il quale assevera la conformità dell’impianto realizzato al progetto e alla relazione tecnica e rilascia, nei casi in cui è prevista, l’attestazione di qualificazione energetica AQE.  

5) Serve la redazione dell’attestato di prestazione energetica APE?
Se l’unità immobiliare è sprovvista di APE e/o è sottoposta ad una ristrutturazione importante** l’APE va redatto a cura di un tecnico che non abbia avuto alcun ruolo nella ristrutturazione.

Nell’ipotesi invece che l’unità immobiliare sia già dotata di APE in corso di validità bisogna fare un aggiornamento a conclusione cantiere? Il comma 5 dell’art. 6 del D.lgs. 192/05 prevede che: “L’attestato di prestazione energetica è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare” ma il MISE in risposta alla FAQ 2.6 precisa che: “L’aggiornamento dell’APE […] deve essere effettuato qualora vi fosse la necessità di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’art. 6 del D.lgs. 192/05 (compravendita, nuova locazione, esposizione dell’APE negli edifici pubblici, etc.)”.

6) E per lo smaltimento rifiuti cosa si deve fare?
La risposta a questa domanda dipende dai comuni in cui si opera, alcuni richiedono il Formulario rifiuti che è un documento che il titolare dell’intervento si assume l’impegno di trasmettere, al termine delle lavorazioni, dove sono indicate le effettive produzioni di rifiuti e la loro destinazione (riutilizzo, recupero, smaltimento, trasporto);


CILA, una semplificazione procedurale dalla maggiore responsabilità

A conclusione di questa breve illustrazione emerge che la “semplificazione procedurale” dà una maggiore responsabilità ai soggetti coinvolti, perché le varie incombenze sono demandate a loro. Servirebbe lavorare su un cambio di pensiero, distinguere nettamente gli aspetti fiscali da quelli tecnici e attribuire loro la giusta valenza in modo che se ne possa fare un uso cosciente e corretto. *L’elenco riportato non deve considerarsi esaustivo ed assoluto e ogni caso va verificato singolarmente.
**D.lgs 192/2005 art. 1 comma l-vicies quater: “un edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono e consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture”

Fonte: https://www.edilportale.com